Individuellement et dans le cadre d’une rénovation qui implique la modification de parties communes (la création d’ouverture dans un mur porteur ou dans un plancher ou une modification de la façade…), il est indispensable de : 

• Consulter en premier lieu le syndic et l’architecte de la copropriété si ce dernier existe de manière à connaître l’ensemble des antécédents liés à l’immeuble.
• Missionner une équipe de maîtrise d'œuvre (architecte, ingénieur structure) qui réalisera les études qui seront validées par le syndic (et le service urbanisme de la ville si le projet porte sur la façade de l’immeuble) Il sera préférable de lui confier le suivi des travaux, afin d’engager son assurance professionnelle. Aussi, il est obligatoire de contracter une assurance dommage ouvrage. 

Vérifier l’existence et la bonne tenue du Carnet d'entretien de la copropriété
Le carnet d'entretien est un document essentiel et obligatoire dans la gestion des immeubles en copropriété. Il a pour objet de répertorier les informations techniques et administratives de l'immeuble. 

Etablir Le diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble de l'état technique de l'immeuble et de ses équipements communs. Il recense les travaux à effectuer. Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple de faire réaliser un DTG, mais elle n'y est pas obligée.
La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties. Il peut s'agir d'un bureau d'études, d'un architecte, d'un thermicien.

Mettre en place un plan pluriannuel de travaux
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété, qui missionne une entreprise (architecte et/ou bureau d’études techniques) pour mettre en place un échéancier des travaux sur une période de 10 ans, notamment pour sauvegarder le bâtiment et assurer son bon entretien. 
Il est obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er Janvier 2025. La copropriété  est dispensée du PPT  si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Quels sont les différents types de copropriétés?

Une copropriété verticale est constituée par la division d’un bâtiment en plusieurs appartements, autour de parties communes.
Une copropriété horizontale est constituée par la division d’un terrain en plusieurs lots, sur chacun desquels est bâti un bâtiment, et dont les propriétaires sont également copropriétaires du terrain d’ensemble.
Certains immeubles font l'objet d'une organisation différente et ne constituent pas des copropriétés ; c'est le cas par exemple des divisions en volume (immeubles sans parties communes), des Associations Syndicales de Libres de propriétaires (ASL), des agences foncières urbaines, des indivisions, ou des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) .

Qui sont les intervenants de la copropriété et quels sont leurs rôles ?
 

Le syndicat des copropriétaires :
Il assure la conservation de l'immeuble et administre les parties communes et les équipements communs. C'est lui, à travers son assemblée générale, qui prend les décisions. Il est composé de l'ensemble des copropriétaires. C'est lui qui doit veiller à l'application du règlement. 

Le conseil syndical :
Il assiste et contrôle le syndic et tout ce qui se rapporte à la gestion et à l'administration de la copropriété. Composé de trois copropriétaires au moins, il est nommé par l'AG.
Son rôle est très important car il est le relais auprès des syndics des besoins de la copropriété. Lors de chaque AG, il doit fournir un rapport d'activités.

Le syndic de copropriété :
C’est un professionnel ou non,  choisi à l'AG par les copropriétaires, auprès de qui il doit rendre compte de sa gestion une fois par an. 
Ses attributions sont les suivantes :

• Passer les contrats liés à l'entretien
• Exécuter les décisions de l'AG des copropriétaires
• Etablir le budget prévisionnel
• Recouvrir les charges
• Conserver tous les documents
• Représenter la copropriété en justice
• Payer les factures de la copropriété
   

Qui peut-être syndic de copropriété ?

• Un non professionnel, souvent bénévole, qui peut être un des copropriétaires. Les frais de gestion lui seront remboursés par la copropriété.
• Un professionnel de gestion immobilière (exceptionnellement de transaction immobilière). Il doit avoir une garantie financière (d'un organisme de garantie collective ou d'une banque) et une assurance responsabilité civile.
   

Comment s'effectue la prise de décision ?

Elle s'effectue par vote lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires. 
Les copropriétaires ont un nombre de voix proportionnel à leur quote-part dans les parties communes. Le résultat des votes et le procès-verbal des AG sont rédigés par le syndic.
 

Quels sont les types de majorité et les décisions associées ?

La majorité simple :
Elle s'applique aux décisions d'administration et de gestion courante.

La majorité absolue (la moitié des voix plus une) :
Elle est obligatoire pour :

• Les délégations de pouvoir
• L'autorisation pour les propriétaires de faire des travaux sur les parties communes ou extérieures
• La désignation ou la révocation du syndic
• Les modalités de réalisation de travaux prévus par la loi (hygiène, salubrité…)
• La modification de la répartition des charges
• L'installation d'une antenne ou d'un réseau câblé

La double majorité (deux tiers des voix) :
Elle s'applique aux décisions concernant les actes d'importance particulière (acte d'acquisition immobilière, modification ou établissement du règlement de copropriété, certains travaux de transformation…). Il peut exister une double majorité allégée, où on ne prend en compte que les votants présents.

L'unanimité :
Elle est nécessaire pour :

• Tout ce qui touche au respect de la destination de l'immeuble
• Tout ce qui touche au contenu des charges
• Tout ce qui touche à la définition des parties privatives et communes
• L'installation d'interphones
• Les suppressions de chauffage, de concierge…

Comment constituer une copropriété ?

Tout immeuble bâti, dont la propriété est divisée en plusieurs lots comportant chacun une partie privative et une part des parties communes, tombe obligatoirement sous le régime de la copropriété.
Sous le régime de copropriété, les propriétaires sont alors des copropriétaires. Ils sont regroupés en un syndicat de copropriété. Ce syndicat doit obligatoirement tenir des Assemblées Générales (AG), au moins une fois par an, élire un conseil syndical à la majorité absolue -pour rappel la moitié des voix plus une- et désigner un syndic pour sa gestion administrative.
À la mise en copropriété, il est obligatoire de fournir un règlement de copropriété. Il doit comporter un état descriptif de division, qui définit les lots. Ce règlement doit être publié au fichier immobilier par un notaire.
 

Que doit contenir le règlement ?

• La désignation précise des parties privatives et des parties communes
• La répartition des charges
• Les conditions de la jouissance du bien (parties privatives + parties communes). Par exemple: peut-on exercer une activité professionnelle ou seulement usage d'habitation…
• Les conditions d'administration des parties communes

Le règlement est une pièce essentielle qu'il est impératif de consulter avant d'acheter dans une copropriété. Il faut d'autant plus le faire que beaucoup de ces règlements sont anciens, voire très anciens, et ne correspondent plus aux réalités d'aujourd'hui. 
La loi SRU (n°2000-1208 du 13 décembre 2000) exige leur adaptation.
 

Quelles sont les parties privatives et les parties communes d'une copropriété ?

Les parties privatives :
Elles correspondent aux parties ne profitant qu'à un seul copropriétaire. C'est le logement, le local commercial ou le garage. On y recense les fenêtres, les portes (extérieures et palières), les cloisons, les finitions de surface (mur et sol), l'équipement du local privé…
 

Les parties communes :
Elles correspondent aux parties qui profitent à plusieurs ou tous les propriétaires. Ce sont les éléments structurels, les planchers, les façades, les murs, la cour, les voies d'accès, les charpentes, les toitures, les souches de cheminée, le chauffage collectif, les équipements collectifs, les clôtures...

Comment prend-on connaissance du fonctionnement et de l'état de la copropriété avant d'acquérir ?

Si la copropriété existe déjà : vous pouvez consulter le carnet d'entretien, que le syndic a obligation de tenir. Vous pouvez y prendre connaissance des travaux réalisés, et de leur date de réalisation. Demandez, si possible, ceux à venir (ravalement, ascenseur...).
Vous pouvez également consulter le diagnostic technique (qui constate l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et l'état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité), obligatoire pour toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans.
Dans tous les cas, pensez aussi à consulter le règlement de la copropriété, celui-ci est remis au moment de l’acquisition du bien.