Le droit de préemption est le droit pour une personne publique de se substituer à l’acquéreur lorsqu’un propriétaire déclare son intention de vendre son immeuble (maison, appartement, terrain...). 
Ce droit s’exerce dans certaines zones du Plan local d'urbanisme (PLU) et doit être justifié par un intérêt public, notamment par la réalisation d’opérations d’aménagement ou la réalisation d’équipements collectifs.
Par cette procédure, le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite. C’est une procédure intermédiaire entre l’acquisition amiable et l’expropriation.

Quels sont les objectifs de la démarche de préemption ?

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Préempter des terrains ou des immeubles permet à la collectivité d’acquérir progressivement les biens afin de mener à bien sa politique d’aménagement.

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A chaque vente d’un bien immobilier, le notaire ou le propriétaire envoie un document appelé Déclaration d’Intention d'Aliéner en mairie. C’est par ce biais que la commune est informée de la vente mais aussi du prix, qui peut être un bon indicateur de l’état de l’habitat sur son territoire. 

Qui peut préempter et où ?

Les collectivités publiques (֤Etat, collectivités…) bénéficient d’un droit de préemption sur les territoires qu’elles administrent.

Le cas le plus courant est le Droit de Préemption Urbain que les communes peuvent exercer sur leur territoire. Les mairies, dotées d'un PLU, peuvent en effet se porter acquéreurs des biens mis en vente sur un périmètre délimité par ces plans (article L211-1 du Code de l’Urbanisme). Ce droit de préemption doit avoir été prévu par une délibération du conseil municipal.

Par ailleurs, les collectivités, l’Etat, le Conservatoire du Littoral ou l’Agence des Espaces Verts de la Région Ile-de-France peuvent également préempter dans certaines zones des Espaces naturels sensibles (ENS) créées par les départements, avec l’accord des communes concernées ou du préfet. Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) peuvent aussi exercer ce droit dans les zones agricoles.

Quelles sont les opérations concernées ?

Le droit de préemption peut s’appliquer à l’ensemble des « mutations immobilières à titre onéreux », c'est-à-dire à la vente d’un bien immobilier, une vente aux enchères, un échange…
Sont donc exclues de la procédure les cessions de bien à titre gratuit. Sont également exclues les ventes d’immeubles de moins de 10 ans et les logements isolés dans les copropriétés.

Le droit de préemption ne peut être invoqué que pour un motif d’intérêt général, c'est-à-dire pour des opérations de types équipements publics, aménagement urbain, protection du patrimoine ou de l’environnement.

Quelles sont les obligations du propriétaire dans un périmètre où s’applique le droit de préemption ?

Lorsqu’un propriétaire se trouve dans un périmètre où s’applique le droit de préemption, et qu’il veut vendre, il doit remplir une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA). La DIA est destinée à informer la collectivité qui détient le droit de préemption sur la zone qu’elle peut exercer son droit. Elle est généralement rédigée par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la vente. 

La DIA doit mentionner l'indication du prix et les conditions de vente, des informations sur la situation géographique du bien, la consistance et l'utilisation actuelle du bien, et les coordonnées de la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien.

Une fois que la collectivité a reçu la DIA, elle dispose d’un délai de deux mois pour se manifester. Elle peut soit décider de ne pas acquérir le bien, soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire ou en renégociant les conditions de vente.

Que faire en cas de désaccord sur le prix du bien ?

Si le titulaire du droit de préemption n’accepte pas le prix fixé par la DIA, il a deux solutions : 

• soit renoncer à exercer son droit ;
• soit saisir le juge de l’expropriation, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire. C’est le juge qui fixera l’indemnité. Une fois l’indemnité fixée, les deux parties ont deux mois pour accepter ou renoncer à la mutation.

Nota : lorsque la personne qui a préempté décide d’utiliser le bien à d’autres fins que celles pour lesquelles il a été préempté, elle doit proposer en priorité à la personne qui lui a vendu le rachat du bien. En cas de désaccord, c’est au juge de l’expropriation de trancher.

Peut-on annuler une décision de préemption d'une commune ?

Oui, la décision de préempter peut faire l'objet d'une demande d'annulation si la commune n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. Il est possible de vérifier cela en consultant le permis de construire présent à l'endroit du logement préempté.

La demande d'annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d'acquisition du logement par la commune. Cette demande doit être présentée auprès du Tribunal administratif par l'ancien propriétaire du logement préempté ou la personne qui avait l'intention d'acheter le logement préempté.