POUR UNE PÉDAGOGIE DU RENOUVELLEMENT FONCIER, AMÉNAGEMENT , CHANTIERS

LA QUESTION DU ZONING

L’utilisation optimisée du foncier est un des axes majeurs de toute pensée prospective sur le devenir d’un territoire. Une réflexion nécessairement menée sur le long terme, confrontant données objectives connues et choix stratégiques.

Parmi ces données il y a toutes celles qui servent à caractériser le parcellaire (facilité d’accès, occupation actuelle, qualité agronomique, relief, risques naturels, mesures d’amélioration possibles, dernières transactions, etc.) et l’état des besoins classés par usage à différentes échéances. Un état des lieux qui permet d’appréhender l’adéquation entre offre et demande, les moyens d’y remédier.

Le choix majeur est celui qui fait passer une terre agricole en zone urbanisable, la démarche inverse étant coûteuse et ne pouvant concerner que des surfaces minimes : les friches industrielles ou de tous autres types peuvent devenir des parcs, des boisements, plus difficilement des terres à blé...

La Seine-et-Marne possède un atout majeur à l’échelle de l’Île-de-France, celui d’une disponibilité foncière exceptionnelle pouvant répondre à la demande en grande partie liée à la proximité de Paris. Cette demande évolue parallèlement aux secteurs de l’économie (agriculture (*), industrie, commerces, services, etc.), aux besoins en logements et habitats de tous types, aux besoins en infrastructures. L’offre, la réponse à cette demande, est encadrée par la réglementation locale, régionale, nationale.

 

Un zoning moins figé

Des préoccupations nouvelles s’additionnent pour optimiser la ressource, avec comme principaux axes de réflexion la densification des zones déjà urbanisées, le recyclage. Pour répondre à ces orientations le zoning doit être envisagé de façon toujours moins figée et plus dynamique sur le long terme. De cette façon la question foncière peut être abordée de façon moins crispée, la planification peut intégrer une souplesse, une générosité d’espace qu’une comptabilité trop étriquée empêche. L’emprise des Champs-Elysées était (peut-être) trop large lors de sa création mais aujourd’hui ? Un foncier plus dynamique permet d’améliorer l’acceptabilité des chantiers, de construction comme de démolition. Ils sont souhaitables pour adapter la ville à ses nouveaux besoins, en évitant des inconvénients majeurs : l’indécision, l’attente indéterminée, les capitaux immobilisés, la ruine, la friche qui contamine.

(*) Durant longtemps l’histoire de Paris se confond avec celle des possessions royales et monastiques périphériques. L’agriculture seine-et-marnaise a pu atteindre son niveau d’excellence grâce à la rencontre de fermiers ouverts aux expérimentations et de capitaux parisiens qui ont toujours su répondre présents. Au-delà de leurs abords bien « jardinés » les grands domaines comme Vaux-le-Vicomte sont la trace la plus tangible de ce mouvement historique.

 

 

 

La réversiblité pour répondre à l’imprévisibilité. 


« La logique de réversibilité potentielle de toutes choses, sans laquelle la ville contemporaine demeure incompréhensible, vaut pour le passé et pour le futur. Si l’on peut dire que les solutions d’hier sont les problèmes d’aujourd'hui, l’on  peut ajouter que les solutions d’aujourd’hui promeuvent les problèmes de demain. En ce sens, il est à parier, par exemple, que les nouvelles technologies de l’information et de  la communication qui pénètrent l'espace du logement et promettent davantage de confort,  de loisirs et de convivialité, seront à leur tour demain la source de problèmes sociaux centraux. Au mouvement qui, dans nos sociétés, signifie changement, s’adjoint comme un complément indispensable, l’incertitude. Nos villes, c’est  le mouvement plus l'incertitude. En effet, quand une réalisation devient obsolète, parce que la société évolue et avec elle les besoins et  les aspirations des populations, ce n’est pas un ou des problèmes qui refont surface, mais un ou des problèmes inédits et dans la plupart  des cas imprévus qui font irruption et événement. De fait, le mouvement même dans la ville ou de la ville, dont les causes sont innombrables, génère immanquablement un inconnu urbain. »  (Yves Chalas, 2001)

 

 

« Zoning », une réalité aussi ancienne que la ville

Le zoning n’a jamais cessé d’être utilisé pour adapter les tissus urbains aux caractéristiques sociales, aux évolutions du moment. Les quartiers aristocratiques, religieux, ont souvent été des secteurs à part, protégés jusqu’à se clore. Les zones industrielles sont nées en même temps que les fabriques et les lotissements ouvriers en ont été les prolongements logiques. Le développement des loisirs de masse a vu la naissance d’un nouveau type de périmètres : stations balnéaires sorties du sable à coté des villages de pêcheurs, parcs d’attractions, quartiers historiques muséifiés (parfois à l’échelle d’une ville telles Venise, Bruges, Paris, etc.). 

 

 

 

« Mouvement moderne » et zoning

Le mouvement moderne, et Le Corbusier en tête, est régulièrement tenu pour responsable de l’urbanisme de zoning et de tous ses défauts. Ce mouvement n’a fait que théoriser une pratique ancienne, en multipliant les typologies et en les spécialisant davantage en correspondance avec les évolutions de la société. Pourquoi ce procès ? Parce que ce mouvement a su initier une ville très généreuse en espaces publics, avec une densité de mètres carrés construits jamais atteinte tout en conservant lumière et respiration ? Parce qu’il rend faciles à atteindre certains objectifs de qualité environnementale grâce au pourcentage de surfaces facilement végétalisables ?

 

 

Un concept à rendre plus dynamique


Plus intéressante que la question de l’origine du concept est celle de son enrichissement. La réflexion peut porter sur la mutabilité, comment et quand elle peut se faire, comment l’orienter, avec quelle envergure l’envisager, etc. La région parisienne possède un certain nombre d’exemples démonstratifs. Le secteur de la Plaine Saint-Denis en est un, aujourd’hui et pour les décennies à venir, en grande partie grâce à la qualité de son infrastructure internet. Plaine agricole parfaitement plane elle accueillait au Moyen Âge d’immenses foires. L’industrie s’y installe à partir des premières décennies du XIXe, pour un peu plus d’un siècle, avant de devenir la plus grande friche industrielle d’Europe après la dernière guerre. À partir des années 90 elle accueille logements, bureaux, studios télé et médias, sièges sociaux, commerces de gros, etc. Environ un tiers du trafic internet français passe dans les multiples data-center qui s’y sont installés grâce à la qualité de l’alimentation électrique héritée de l’époque indus­trielle. Cette qualité de liaison internet y attire de plus en plus de start-up. Le futur plus grand campus européen en sciences sociales y est en cours d’achè­vement. Un enchaînement qui raconte bien comment chaque « zoning » tire profit du précédent. Une urbanité de long terme ? On peut y croire quand richesse et commerce y font converger les échanges de tous types.

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