ABÉCÉDAIRE DU PARTICULIER

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

Projet de construction

Fiche mise à jour le 27/04/2017

DÉFINITION

C’est l’ensemble des données d’une construction à prendre en compte avant qu’elle ne soit matérialisée, c’est à dire une étude fine de vos besoins, de vos moyens et des règles attachées au site (le terrain et ses abords) en tenant compte des contraintes réglementaires et techniques.

Il existe 4 réglementations auxquelles votre projet doit se soumettre :

  • les règles d’urbanisme

  • le Code civil

  • le Code de la construction et de l’habitat

  • le règlement sanitaire départemental

 

Il peut également y avoir d’autres réglementations non nationales en vigueur sur certains territoires comme par exemples les PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation), AVAP (Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou PEB (Plan d’Exposition au Bruit), etc.

Renseignez-vous auprès du Service Urbanisme de votre commune. Vous pourrez y demander un Certificat d’Urbanisme vous indiquant toutes les réglementations qui concernent votre parcelle.

NOS CONSEILS

Vous êtes un maître d'ouvrage "occasionnel" faisant, pour la première fois peut-être, un projet d'habitat, véritable projet de vie qui constitue un investissement majeur d'un point de vue financier mais également affectif.C'est pourquoi il est important de bien élaborer votre projet de construction.
Les architectes du CAUE peuvent vous aider, lors de permanences gratuites, à définir votre programme, comprendre les règles d'urbanisme ou encore voir si votre budget est compatible.
En ce qui concerne la réalisation de votre projet, la meilleure solution est de faire appel à un architecte, ce dernier pourra vous éviter des surprises sur le chantier et vous épaulera dans votre entreprise.

QUESTION/RÉPONSE

Avant de choisir le terrain, quel type de maison recherchez-vous?
Pour que votre projet repose sur des bases réalistes, il est important de se poser les bonnes questions, comme par exemple :

  • Choisissez-vous de vivre à la campagne, en ville, près de votre lieu de travail, etc. ?
  • Quelle est votre situation familiale actuelle et à venir ?
  • Quels sont les activités et les goûts des membres de votre famille ?
  • Quel type de construction désirez-vous : de plain-pied, à étages, avec ou sans sous-sol (n'hésitez pas consulter des magazines d'architectures afin de vous aider à trouver un style d'architecture ou d'aménagement vous convenant) ?
  • Souhaitez-vous un garage intégré ou pas ?
  • Quelle implantation envisagez-vous par rapport à l'orientation, aux vues à privilégier (ensoleillement, bruit, intimité) ?
  • Préférez-vous des baies vitrées ou des fenêtres classiques ?
  • Quels sont les matériaux que vous souhaitez utiliser ?

Ces choix sont déterminants pour l'implantation : certains styles peuvent être refusés par la commune.
Certains de ces choix sont déterminants pour la faisabilité du projet : certains styles ou implantations peuvent être refusés par la commune.

Votre projet s'adapte-t-il au terrain ?
La connaissance du contexte environnemental est aussi important pour que votre maison soit techniquement constructible sans adaptation trop coûteuse, et construite sur une assise saine et stable : votre terrain s'inscrit-il sur une zone inondable, sur un ancien site industriel pollué par des rejets, dans un site classé, est-il "frappé d'alignement", etc.? Auquel cas vous ne pourrez pas construire à votre guise.
En allant consulter le service urbanisme de votre mairie, vous pourrez avoir,avant de vous engager, les informations sur les règles d'urbanisme et les servitudes attachées au terrain que vous avez repéré :

1/ sur les règlements
La constructibilité de la parcelle, c'est à dire les possibilités de surface constructible autorisée qui résultent du cumul de plusieurs règles du PLU :

  • le pourcentage d'emprise au sol et d'espace vert
  • la hauteur maximale autorisée
  • l'implantation par rapport aux voies (contraintes d'alignement), aux voisins (limite séparative, mitoyenneté)
  • le stationnement à la parcelle

2/ sur les servitudes d'urbanisme
Elles définissent en particulier les contraintes liées à l'environnement et au risque climatique, sismique, etc.
Vous devez notamment faire attention :

  • aux zones de carrières, cavités souterraines, anciennes mares,
  • aux zones inondables,
  • à l'exposition au bruit, PEB (Plan d'exposition aux bruits), etc.
  • au périmètre de protection des monuments historiques. Si votre projet se situe aux abords d'un monument historique, dans un site inscrit ou classé ou encore en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), il faudra consulter l'architecte des Bâtiments de France qui vous indiquera les composantes ou orientations architecturales requises.

Ces règles d'urbanisme ou de servitudes figurent en général dans le POS/PLU (Plan local d'urbanisme) ou dans la Carte communale édictés par la commune.

Y a-t-il des contraintes techniques liées à la nature du terrain ou autres ?
Il est important de se renseigner à la mairie, pour connaître les contraintes de votre terrain, sa nature (d'éventuelles anomalies au niveau du sous-sol).
Vous pouvez aussi prendre des conseils auprès d'un architecte du CAUE de votre département en cas de doute sur les problèmes posés par terrain, par exemple si vous construisez dans une vallée proche d'une rivière, dans un site de coteaux, ou sur un terrain très en pente… Renseignez-vous aussi auprès de vos voisins pour savoir s'il existe des problèmes particuliers liés au site. Cette évaluation des risques liés au terrain est importante pour le calcul du coût de la construction, très variable selon les contraintes rencontrées.
Si vous intervenez sur du bâti existant (surélévation, extension) il est indispensable de faire des relevés précis et d'évaluer l'impact de votre projet sur le bâti existant. Si celui-ci présente des désordres ou certaines fragilités, il vaut mieux faire réaliser un diagnostic technique complémentaire par un architecte.

Pour le financement, quel est votre budget et quelles sont les dépenses supplémentaires à prévoir ?
Une première évaluation sommaire du coût total des travaux par rapport à votre budget initial est indispensable avant de décider d'entreprendre votre projet.
Attention, il faut anticiper sur les dépenses supplémentaires telles que :

  • le prix des services : architecte ; géomètre ; dessinateur ; notaires ; diagnostiqueurs (plomb, RT 2012…), etc.
  • les dépenses annexes : établissement de dossier financier, souscription à une assurance « dommages ouvrages » et autres assurances.
  • les taxes : TLE, TD/ENS, etc.
  • le coût du raccordement aux réseaux publics d'assainissement (DDASS), eau, électricité-gaz (EDF-GDF), téléphone

Pensez également à l'augmentation après les travaux, des taxes d'habitation et foncière sur la propriété bâtie.

Quels sont les prêts, aides et possibilités fiscales ?
Renseignez-vous auprès de la mairie, du service des impôts, des banques et de votre employeur. Les aides peuvent jouer à la fois sur votre apport personnel et sur la durée et les taux d'intérêts des prêts.
Vous pouvez par ailleurs être bénéficiaires de certaines aides de l'ANAH et de l'ADEME. N'hésitez pas vous renseigner auprès de ces organismes.

PLUS D’INFORMATIONS

> www.architectes.org/
Conseil National de l'Ordre des architectes : " Vous, votre maison et l'architecte"
> www.travaux.com
Conseils sur démarches, contrats, assurances…
> http://www.anah.fr
Anah: Agence Nationale de l'Habitat
> http://www.ademe.fr
ADEME: Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie

Vous pouvez contacter le CAUE de votre département ou le service Urbanisme de votre commune pour de plus amples informations.
ADRESSES UTILES
  • Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME)
    www.ademe.fr
  • Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie Ile-de-France (ADEME Ile-de-France)
  • Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH)
    www.anah.fr
  • Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat des Hauts-de-Seine (ANAH 92)
    www.anah.fr
  • Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat de Seine-Saint-Denis (ANAH 93)
    www.anah.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE PARIS (CAUE 75)
    www.caue75.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE ET MARNE (CAUE 77)
    www.caue77.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES YVELINES (CAUE 78)
    caue78.archi.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE L'ESSONNE (CAUE 91)
    www.caue91.asso.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES HAUTS-DE-SEINE (CAUE 92)
    www.caue92.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE-SAINT-DENIS (CAUE 93)
    www.caue93.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-DE-MARNE (CAUE 94)
    www.caue94.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-D'OISE (CAUE 95)
    www.caue95.org
  • Inspection Générale des Carrières de Paris (IGCP)